目錄
第一章 總則
第二章 物業(yè)管理區域
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用與維護
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總則
第一條(立法目的及依據) 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規,結合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條(適用范圍及概念) 本市行政區域內物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條(管理原則) 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、誠信守約、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、依法監管的原則,實(shí)現政府治理與社會(huì )調節、業(yè)主自治良性互動(dòng)。
物業(yè)管理應當向市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)、智能、安全、綠色方向發(fā)展。
第四條(政府職責) 市、區縣(自治縣)人民政府應當將物業(yè)管理納入社會(huì )治理體系,完善考核及政策扶持措施,促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區建設。
區縣(自治縣)人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府明確物業(yè)管理的工作機構,配備與物業(yè)管理工作任務(wù)相適應的工作人員,落實(shí)工作經(jīng)費。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導本轄區內業(yè)主大會(huì )成立及業(yè)主委員會(huì )的選舉工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責,調解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。
第五條(部門(mén)職責) 市住房城鄉建設主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)信用體系建設,推動(dòng)與相關(guān)部門(mén)信息共享,逐步實(shí)現全市物業(yè)管理行政監管智能化。
區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
發(fā)展改革、規劃自然資源、公安、民政、市場(chǎng)監管、城市管理、應急、生態(tài)環(huán)境、農業(yè)農村部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責,負責物業(yè)管理區域內的行政管理工作。
第六條(居〔村〕民委員會(huì )職責) 居(村)民委員會(huì )加強對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導和監督,協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
鼓勵在居(村)民委員會(huì )下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì ),督促業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責。
第七條(行業(yè)自律) 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法制定和組織實(shí)施行業(yè)行為規范,調解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛,維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益,對違法行為通過(guò)通報批評等方式,加強行業(yè)自律管理。
住房城鄉建設主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )的指導和監督。
第八條(聯(lián)席會(huì )議與司法銜接) 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集,由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)、其他有關(guān)部門(mén)、公安派出所、居(村)民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表、物業(yè)管理專(zhuān)家等各方代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列爭議:
(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題;
(二)業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題;
(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府可以根據工作需要邀請人民調解委員會(huì )參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議。上述爭議經(jīng)人民調解委員會(huì )調解達成協(xié)議的,具有法律約束力。
第二章 物業(yè)管理區域
第九條(劃分依據) 物業(yè)管理區域根據物業(yè)的建設用地規劃許可證確定的用地范圍,結合物業(yè)的共有或者共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共有、共用的,應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;規模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域不便于管理,或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第十條(新建物業(yè)劃分及備案) 新建物業(yè)在出售前,建設單位應當根據本條例第九條的規定劃定物業(yè)管理區域,并向物業(yè)所在地的區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)備案。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)認為建設單位劃定的物業(yè)管理區域不符合本條例第九條規定的,應當自收到備案申請之日起三十日內書(shū)面通知建設單位重新劃定。
建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí),應當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第十一條(區域未劃分的及重新調整辦法) 已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區域的,或者需要調整物業(yè)管理區域的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府參照本條例第九條的規定,在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后,劃定物業(yè)管理區域,報區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)備案。
物業(yè)管理區域的劃定方案應當經(jīng)擬調整后各區域專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
劃定方案應當包括物業(yè)管理區域劃分、物業(yè)服務(wù)用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業(yè)管理區域管理等內容。
物業(yè)管理區域內不動(dòng)產(chǎn)權屬登記已完成,涉及有物業(yè)服務(wù)用房等調整的,應當到物業(yè)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理變更登記。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第十二條(業(yè)主權利) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員,并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共有部位、共有設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十三條(業(yè)主義務(wù)) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
第十四條(業(yè)主大會(huì )一般規定) 業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),并由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ),但同一個(gè)物業(yè)管理區域只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益,且不得組織和召開(kāi)與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)和會(huì )議。業(yè)主大會(huì )決定下列事項:
(一)制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、補選或者罷免業(yè)主委員會(huì )成員、候補委員;
(三)業(yè)主委員會(huì )的必要經(jīng)費、成員補貼的來(lái)源以及經(jīng)費管理辦法;
(四)撤銷(xiāo)或者變更業(yè)主委員會(huì )超越權限的決定;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),確定物業(yè)服務(wù)合同的內容;
(六)提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;
(七)依法籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金;
(八)物業(yè)管理區域內公共收益的管理、使用、分配;
(九)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他職責。
第十五條(管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則) 管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則應當弘揚社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān),不得違反法律法規,不得違背公序良俗,不得損害社會(huì )公共利益;應當對業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)以及違反管理規約或者議事規則應當承擔的責任等事項,依法作出約定。
第十六條(業(yè)主大會(huì )特殊規定與代行管理) 不設立業(yè)主大會(huì )的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
住宅小區因客觀(guān)原因未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的,居(村)民委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定物業(yè)管理事項,或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )委托暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì )職責。
第十七條(召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件) 一個(gè)物業(yè)管理區域內,物業(yè)出售并交付的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
占物業(yè)管理區域內業(yè)主總人數百分之十以上的業(yè)主,可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面告知召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十八條(組建業(yè)主大會(huì )籌備組) 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面申請后三十日內通知建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊等材料,并負責核對材料和指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)調解決?;I備組成員名單確定后,在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公告。
籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )和建設單位派員共同組成,籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任?;I備組成員中業(yè)主代表應當符合本條例第二十八條的規定要求。
建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在收到街道辦事處、鄉鎮人民政府通知后十日內報送材料,協(xié)助成立籌備組,并在物業(yè)管理區域內為籌備組和業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)提供相應的人力、場(chǎng)地支持。
街道辦事處、鄉鎮人民政府可以持協(xié)助查詢(xún)材料、工作人員的工作證明和召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的相關(guān)材料,到不動(dòng)產(chǎn)登記機構查詢(xún)相關(guān)物業(yè)管理區域內業(yè)主資料,不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當予以配合。
第十九條(籌備組職責) 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的示范文本,擬訂管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)確定業(yè)主人數和業(yè)主所有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積;
(四)擬訂業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
業(yè)主委員會(huì )委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名?;I備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。
本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公告。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數或者專(zhuān)有部分建筑面積提出異議的,籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。
第二十條(籌備組職責終止) 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議?;I備組成員連續三次不參加會(huì )議的,其成員資格自動(dòng)終止。逾期未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的,籌備組自行解散。
籌備組按期組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議但選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )成員人數低于規定人數下限時(shí),籌備組決定在未當選的候選人中及時(shí)補選一次的,籌備組工作期限可以延長(cháng)一個(gè)月。
第二十一條(投票權數認定) 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:
(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權登記的,按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。
業(yè)主人數和總人數,按照下列方法認定:
(一)業(yè)主人數,按照專(zhuān)有部分的數量計算,一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按照一人計算;
(二)總人數,按照前項的統計總和計算。
第二十二條(業(yè)主決策信息系統) 提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。
市住房城鄉建設主管部門(mén)應當逐步建立業(yè)主決策信息系統,供業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )免費使用。
第二十三條(業(yè)主大會(huì )會(huì )議形式) 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,也可以采用業(yè)主決策信息系統征求業(yè)主意見(jiàn)。
同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的,業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見(jiàn)應當經(jīng)本人確認后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十四條(業(yè)主大會(huì )的表決) 業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )對本條例第十四條第二款第六項、第七項規定的事項作出決定的,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會(huì )對其他事項作出決定的,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )只能就本條例第十四條第二款第九項規定的事項授權業(yè)主委員會(huì )作出具體決定。
第二十五條(業(yè)主大會(huì )的召集) 業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi),并邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會(huì )參加。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議:
(一)占總人數百分之二十以上業(yè)主以書(shū)面形式提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會(huì )決定的;
(三)管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情況。
業(yè)主委員會(huì )不依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )逾期未組織召開(kāi)的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在業(yè)主委員會(huì )逾期之日起三十日內組織召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )對物業(yè)管理事項已作出決定的,業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主大會(huì )決定之日起一年內不得就同一事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議;但人民法院或者街道辦事處、鄉鎮人民政府依法撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )決定的除外。
無(wú)業(yè)主委員會(huì )的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會(huì )受其委托組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十六條(業(yè)主委員會(huì )的一般規定) 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。成員人數由業(yè)主大會(huì )決定,但不得少于五人,應當為單數。每屆任期三至五年,業(yè)主委員會(huì )成員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )設主任一名、副主任一至三名,業(yè)主委員會(huì )主任是業(yè)主委員會(huì )的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生,并由業(yè)主委員會(huì )罷免。
第二十七條(業(yè)主委員會(huì )候補委員) 業(yè)主委員會(huì )實(shí)行候補委員制。候補委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法確定。
候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議,但不具有表決權。
第二十八條(業(yè)主委員會(huì )候選人條件) 業(yè)主委員會(huì )成員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具備一定組織能力;
(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù);
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;
(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平;
(六)具有必要的工作時(shí)間,業(yè)主委員會(huì )成員原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區域內擔任;
(七)書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責;
(八)法律、法規規定的其他條件。
有下列行為之一的,不得作為業(yè)主委員會(huì )候選人人選:
(一)截至本次業(yè)主委員會(huì )委員候選人推薦截止之日前一年內出現拒繳或者無(wú)故拖延交納物業(yè)服務(wù)費的;
(二)因亂搭亂建,或者挪用、侵占公有財產(chǎn),被追究行政責任或者刑事責任的;
(三)因實(shí)施黑惡勢力違法犯罪,被追究刑事責任的;
(四)被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的;
(五)參與非法組織或者違法組織信訪(fǎng),影響社會(huì )穩定的;
(六)被業(yè)主大會(huì )罷免、終止職務(wù)不滿(mǎn)三年的;
(七)業(yè)主大會(huì )議事規則中明確的其他禁止行為。
引導和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì )成員,發(fā)揮先鋒模范作用,依法履行職責。支持符合條件的居(村)民委員會(huì )成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員成員。
第二十九條(業(yè)主委員會(huì )備案) 業(yè)主委員會(huì )應當自產(chǎn)生之日起三十日內,持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并同時(shí)在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上:
(一)業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)和業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員及候補委員名單和身份證明;
(二)管理規約;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主委員會(huì )辦公場(chǎng)地、電話(huà)等聯(lián)系方式;
(五)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果及決議。
業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )公示(備案)事項的產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請核實(shí),街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內,采用在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進(jìn)行核實(shí),并根據核實(shí)情況作出處理決定。
本條第一款第一項至第四項發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì )應當重新備案和公示。
第三十條(業(yè)主委員會(huì )印章管理) 業(yè)主委員會(huì )需要刻制印章的,應當持備案證明到公安機關(guān)批準的單位刻制業(yè)主委員會(huì )印章,并按照管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和有關(guān)規定使用印章。
業(yè)主委員會(huì )印章應當標明業(yè)主委員會(huì )的屆數和任期。
第三十一條(業(yè)主委員會(huì )職責) 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責:
(一)制定業(yè)主委員會(huì )工作制度;
(二)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況,公示業(yè)主大會(huì )決定;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;
(四)組織并監督管理規約的落實(shí);
(五)公示物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用情況,組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收。自行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的,按照物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理單位職責做好維修費用清單、票據、分擔明細表等相關(guān)資料存檔、公示及查詢(xún)服務(wù)工作;
(六)每半年公示一次業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、補貼以及物業(yè)共有部位的使用、公共收益收支等情況,并負責向業(yè)主解釋說(shuō)明;
(七)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)協(xié)調業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;
(九)根據業(yè)主大會(huì )的決定,代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的調解、訴訟或者仲裁;
(十)配合相關(guān)部門(mén),做好維護物業(yè)管理區域秩序的相關(guān)工作;
(十一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第三十二條(業(yè)主委員會(huì )會(huì )議規定) 業(yè)主委員會(huì )每季度應當至少召開(kāi)一次會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開(kāi)時(shí),業(yè)主委員會(huì )主任應當組織召開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì )主任可以書(shū)面委托業(yè)主委員會(huì )副主任召集并主持會(huì )議。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的,由居(村)民委員會(huì )指定一名委員召集并主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第三十三條(業(yè)主委員會(huì )工作規則) 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上的成員出席并作好書(shū)面記錄,作出決定應當經(jīng)全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上,并于公示首日以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
未經(jīng)全體成員半數以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會(huì )決定無(wú)效。
第三十四條(業(yè)主委員會(huì )成員禁止行為) 業(yè)主委員會(huì )成員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:
(一)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項維修資金、公共收益等共有財產(chǎn);
(二)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用,或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費,或者誘導、鼓動(dòng)其他業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用;
(四)泄露其他業(yè)主的信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(五)未妥善保管業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費收支相關(guān)財務(wù)原始憑證及會(huì )計資料;
(六)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第三十五條(業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止) 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的,其成員職務(wù)自行終止:
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責任的;
(四)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的;
(五)出現拒繳或者無(wú)故拖延交納物業(yè)服務(wù)費的,或者有本條例第二十八條第二款第二項至第五項行為之一的;
(六)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形。
第三十六條(業(yè)主委員會(huì )委員罷免) 業(yè)主委員會(huì )成員受業(yè)主監督。業(yè)主大會(huì )有權罷免業(yè)主委員會(huì )成員。
百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面提出對業(yè)主委員會(huì )成員的罷免要求。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到罷免要求之日起三十日內書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),由業(yè)主大會(huì )作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì )逾期不組織召開(kāi)的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi)。
第三十七條(業(yè)主委員會(huì )委員終止或者罷免的公告) 業(yè)主委員會(huì )成員被終止職務(wù)或者罷免的,業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示七日以上,業(yè)主有權查詢(xún)相關(guān)資料。業(yè)主委員會(huì )未進(jìn)行公示的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府進(jìn)行公示。
業(yè)主委員會(huì )成員被終止職務(wù)或者被罷免的,其擔任的業(yè)主委員會(huì )主任、副主任職務(wù)相應終止。
第三十八條(業(yè)主委員會(huì )集體辭職及出缺處理) 業(yè)主委員會(huì )成員集體辭職的,應當按照組織首次業(yè)主大會(huì )的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )成員出缺,由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會(huì )成員出缺導致人數低于三分之二的,應當按照業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生辦法在九十日內完成增補。逾期未增補,或者經(jīng)增補后業(yè)主委員會(huì )人數仍少于業(yè)主大會(huì )決定的最低人數的,業(yè)主委員會(huì )應當自行解散,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上。
第三十九條(業(yè)主委員會(huì )換屆) 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)的,應當自行解散。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)九十日前,應當書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府收到報告后,應當在三十日內成立換屆改選籌備組,由換屆改選籌備組按照首次業(yè)主大會(huì )程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )。換屆改選籌備組人員構成按照本條例第十八條第二款、第三款規定執行。
換屆改選籌備組組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )未成功的,可以及時(shí)補選一次;補選仍未成功的,換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿(mǎn)六個(gè)月后,占總人數百分之十以上的業(yè)主書(shū)面申請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府重新選舉業(yè)主委員會(huì )的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后按照首次業(yè)主大會(huì )程序組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
自換屆改選籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定:
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)除管理規約規定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第四十條(業(yè)主委員會(huì )任中審計和離任審計) 鼓勵業(yè)主大會(huì )建立業(yè)主委員會(huì )任中審計和離任審計制度。
審計可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府組織第三方機構實(shí)施,費用可以從公共收益中列支。
第四十一條(業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )解散) 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )解散的,解散前,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第四十二條(業(yè)主委員會(huì )相關(guān)財物移交) 業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止或者被罷免的,或者業(yè)主委員會(huì )解散的,應當在十日內移交其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會(huì )議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物。
業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止或者被罷免的,向業(yè)主委員會(huì )移交。業(yè)主委員會(huì )解散的,向新一屆業(yè)主委員會(huì )移交;未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的,向物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )移交,由其暫時(shí)代管。
未在規定時(shí)間內移交的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其七日內移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。
第四十三條(業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )決定效力及糾正辦法) 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規或者超越權限的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公告。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十四條(臨時(shí)管理規約) 新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前,參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的臨時(shí)管理規約示范文本擬訂臨時(shí)管理規約,并報物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)備案,備案后由其抄送街道辦事處、鄉鎮人民政府。
首次業(yè)主大會(huì )通過(guò)管理規約后,臨時(shí)管理規約即行失效。
第四十五條(選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)) 提倡建設單位通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)中有住宅項目的建設單位在取得建設工程規劃許可手續后,應當通過(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的物業(yè)管理招標文件示范文本,結合招標項目的需要編制招標文件,并在物業(yè)服務(wù)信息平臺上發(fā)布招標投標信息。一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招標投標。
對于物業(yè)中有住宅的預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對于物業(yè)中有住宅的現售項目,建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前通過(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)批準,建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條(前期物業(yè)服務(wù)合同) 建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)會(huì )同市市場(chǎng)監管部門(mén)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同,并在簽訂后十五日內報物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十七條(物業(yè)銷(xiāo)售告知與承諾要求) 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)公示臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同,并提供給物業(yè)買(mǎi)受人,同時(shí)予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應當對遵守臨時(shí)管理規約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾。
第四十八條(前期物業(yè)服務(wù)費) 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由建設單位承擔。
物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。
第四十九條(物業(yè)承接查驗) 承接新建物業(yè)前,建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設工程竣工驗收后,應當按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行查驗。建設單位應當按照國家有關(guān)規定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)承接查驗時(shí),應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房城鄉建設主管部門(mén)參加,可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助進(jìn)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內,按照住房城鄉建設主管部門(mén)制定的示范文本,持以下資料向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)辦理物業(yè)承接查驗備案:
(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(二)建設單位移交資料清單;
(三)查驗記錄;
(四)交接記錄;
(五)其他承接查驗有關(guān)的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的,區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)應當予以備案。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。
物業(yè)交付時(shí),建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書(shū)面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主有權免費查詢(xún)。
物業(yè)交接后,發(fā)現隱蔽工程存在質(zhì)量問(wèn)題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。
第五十條(物業(yè)服務(wù)用房) 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì )用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在建設用地規劃許可證確定的用地范圍內無(wú)償配置。業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排,其面積應當不低于二十平方米,不高于七十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于二層。
規劃自然資源部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí),按照前兩款的規定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時(shí)應當提交物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等相關(guān)資料,住房城鄉建設主管部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證時(shí),應當注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設單位在建設工程竣工規劃核實(shí)后,應當向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)申請核查物業(yè)服務(wù)用房配置。分期建設項目的前期未配置足額物業(yè)服務(wù)用房的,建設單位應當在前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)劃出相應面積的房屋作產(chǎn)權限制登記,作為臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房使用。待物業(yè)服務(wù)用房配置到位后,解除其臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權登記限制。建設單位在銷(xiāo)售商品房時(shí),應當公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,用作從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )不得擅自改變其用途。
不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理房地產(chǎn)所有權首次登記時(shí),應當在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分,業(yè)主有權查詢(xún)。
第五十一條(前期物業(yè)檔案移交) 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府移交物業(yè)檔案,并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄;
(五)物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊等其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì )。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十二條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理) 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應當依法成立,具有獨立法人資格。
法律、法規對物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格有規定的,適用其規定。
第五十三條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理) 市住房城鄉建設主管部門(mén)應當制定物業(yè)服務(wù)信用信息管理辦法,加強信用信息管理,定期向社會(huì )公布物業(yè)服務(wù)信用信息情況。
區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)信用信息采集和誠信檔案管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協(xié)助開(kāi)展轄區內物業(yè)服務(wù)信用信息的征集、核查工作。
物業(yè)管理協(xié)會(huì )配合住房城鄉建設主管部門(mén)開(kāi)展信用信息采集和誠信檔案管理工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應當做好信用信息和在管物業(yè)項目信息等填報,配合相關(guān)部門(mén)做好對信用信息的核實(shí)等工作。
第五十四條(物業(yè)項目負責人管理) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派或者更換物業(yè)項目負責人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換物業(yè)項目負責人的,應當于更換之日通過(guò)信用信息平臺更新相關(guān)信息,書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公告。
物業(yè)項目負責人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。
第五十五條(第三方評估制度) 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評估機構對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評估。
評估機構應當依照法律法規規定和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù),出具的評估報告應當真實(shí)、客觀(guān)、全面。
第五十六條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘) 一個(gè)物業(yè)管理區域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。
鼓勵業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì )決定采用招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)制定的物業(yè)管理招標文件示范文本,結合招標項目的需要編制招標文件,并在物業(yè)服務(wù)信息平臺上發(fā)布招標投標信息。
第五十七條(物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案) 業(yè)主委員會(huì )應當參照市住房城鄉建設主管部門(mén)會(huì )同市市場(chǎng)監管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同,并移交物業(yè)檔案。
物業(yè)服務(wù)合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)。在提交業(yè)主大會(huì )審議前,業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上,充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)備案,并在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上。
第五十八條(物業(yè)服務(wù)合同內容) 業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同,約定的物業(yè)服務(wù)事項應當包括下列主要內容:
(一)共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理;
(二)物業(yè)管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;
(三)共有綠地、花木等的養護與管理;
(四)物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生的維護,生活垃圾分類(lèi)投放及收集的要求;
(五)物業(yè)服務(wù)收費標準;
(六)公共收益的管理、使用、分配;
(七)指派或者更換物業(yè)項目負責人的辦法;
(八)其他物業(yè)服務(wù)內容。
物業(yè)服務(wù)合同只能約定屬于民事服務(wù)內容的事項,不得約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使應當由行政管理部門(mén)行使的行政管理職責。
法律、行政法規另有規定的,適用其規定。
第五十九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般義務(wù)規定) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法履行合同,按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規范提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法,推進(jìn)智能化技術(shù)和裝備在物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的應用,降低物業(yè)能耗、物耗,不斷提高管理和服務(wù)水平,推動(dòng)生活方式綠色化。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費為由,實(shí)施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為,以及侵犯或者越權限制業(yè)主權利的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、居(村)民委員會(huì )的監督和街道辦事處、鄉鎮人民政府、有關(guān)部門(mén)的監督管理。
第六十條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示義務(wù)) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄,公開(kāi)相關(guān)服務(wù)事項。
下列事項應當長(cháng)期公開(kāi):
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照復印件、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式;
(二)物業(yè)服務(wù)合同以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準等;
(三)電梯等專(zhuān)業(yè)設施設備的日常維修保養合同;
(四)報事維修服務(wù)規范和完成時(shí)限承諾。
下列事項應當及時(shí)公開(kāi):
(一)物業(yè)服務(wù)半年履約情況報告;
(二)物業(yè)項目年度收支情況報告;
(三)物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;
(四)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意率及管理服務(wù)中薄弱環(huán)節的整改情況;
(五)物業(yè)管理區域公共收益收支情況,包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等;
(六)其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主對答復不滿(mǎn)意的,可以依照本條例第八十六條規定進(jìn)行投訴。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期以座談會(huì )、組織參觀(guān)設施設備房等方式,與業(yè)主及時(shí)溝通物業(yè)服務(wù)合同履行情況。
第六十一條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助行政管理義務(wù)) 行政管理部門(mén)不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政管理事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于有關(guān)部門(mén)的行政管理職責,但應當協(xié)助有關(guān)部門(mén)行使管理職責。
第六十二條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度,協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在消防車(chē)道、消防車(chē)登高撲救面和操作場(chǎng)地設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經(jīng)營(yíng)范圍內對其服務(wù)區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位、重要設施進(jìn)行經(jīng)常性檢查;對檢查中發(fā)現的安全隱患,應當立即處理,并發(fā)出警示。
業(yè)主對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第六十三條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)應急管理) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制訂物業(yè)管理區域內安全防范應急預案,對突發(fā)性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故,物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進(jìn)行具體規定,并按照規定對其服務(wù)區域的服務(wù)對象進(jìn)行安全宣傳、組織應急演練。
發(fā)現重大事故隱患或者發(fā)生生產(chǎn)安全事故及其他緊急事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)采取應急措施,并按照規定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、專(zhuān)業(yè)單位和負有安全監督管理職責的部門(mén)報告,協(xié)助做好相關(guān)工作。
第六十四條(物業(yè)服務(wù)委托) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人完成物業(yè)管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專(zhuān)項服務(wù),但是,不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。
第六十五條(物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)與選續聘) 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),對續聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案進(jìn)行表決,并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì )決定續聘的,業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域,并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的,應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的,應當在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告,并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn),業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續提供服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至業(yè)主大會(huì )作出選聘或者續聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續期間, 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的,應當按照前款規定提前三個(gè)月履行告知義務(wù)。
第六十六條(物業(yè)管理應急管理) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域,業(yè)主、業(yè)主大會(huì )未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),也未約定業(yè)主自行管理或者其他管理人管理的,應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任,環(huán)衛、供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等相關(guān)單位應當繼續做好管理服務(wù)工作,相關(guān)行政管理部門(mén)應當履行相應的行政管理職能。
居(村)民委員會(huì )可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府委托下,組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供應急管理。應急管理內容僅限于環(huán)境衛生、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項,相關(guān)費用由業(yè)主承擔。
應急管理實(shí)施前,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務(wù)內容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內容在物業(yè)管理區域內公告。應急管理期限一般不超過(guò)六個(gè)月。
第六十七條(履行退出項目的義務(wù)) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的,應當履行下列義務(wù):
(一)向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)用房;無(wú)業(yè)主委員會(huì )的,向街道辦事處、鄉鎮人民政府移交;
(二)撤出物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)結算物業(yè)服務(wù)費用和預收、代收的物業(yè)管理區域公共收益等費用;
(四)結清委托專(zhuān)業(yè)單位對設施設備維護保養等費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用等為由拒絕辦理交接。業(yè)主委員會(huì )和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)追收業(yè)主欠繳費用提供便利。
第六十八條(物業(yè)服務(wù)收費) 物業(yè)服務(wù)收費項目、標準以及收費方式,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、費用與服務(wù)水平相適應的原則。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法由市發(fā)展改革部門(mén)會(huì )同市住房城鄉建設主管部門(mén)制定。
第六十九條(業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)服務(wù)收費調整) 業(yè)主大會(huì )成立前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進(jìn)行調整的,應當遵循以下程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì )計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)情況和調價(jià)方案進(jìn)行審計,并取得審計報告。
(二)擬調整物業(yè)服務(wù)收費標準的相關(guān)事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示三十日以上。公示的相關(guān)事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)情況和調價(jià)方案的審計報告、調整后的收費標準、服務(wù)內容和服務(wù)標準等。公示期間,應當聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn),并書(shū)面告知物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )、街道辦事處、鄉鎮人民政府、發(fā)展改革部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)。
(三)調價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主表決通過(guò);表決結果在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示七日以上。公示的表決結果應當包括業(yè)主的房號、專(zhuān)有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見(jiàn),全體業(yè)主贊同、反對、棄權意見(jiàn)的匯總結果等。
公示期間業(yè)主對調價(jià)方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見(jiàn);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結果不一致的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新統計表決結果。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、監督居(村)民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調整有異議的,可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條(專(zhuān)業(yè)單位) 物業(yè)管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用,最終用戶(hù)應當按時(shí)、足額繳納。其中,屬物業(yè)專(zhuān)有部分的費用,由業(yè)主繳納;屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。
專(zhuān)業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域時(shí)已代收費用但未向專(zhuān)業(yè)單位繳納的,專(zhuān)業(yè)單位應當按照相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳,不得因未繳納費用而停止向用戶(hù)提供服務(wù)。
第七十一條(業(yè)主信息安全) 街道辦事處、鄉鎮人民政府、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )及其工作人員應當妥善保存業(yè)主信息資料,不得非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第七十二條(物業(yè)使用禁止行為) 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè),應當自覺(jué)遵守法律、法規、管理規約的規定和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。
物業(yè)管理區域內禁止下列行為:
(一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;
(二)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);
(三)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構;
(四)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間、廚房改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房的上方;
(五)存放、鋪設超負荷物品;
(六)娛樂(lè )、健身、飼養動(dòng)物、已竣工交付使用的房屋室內裝修等活動(dòng)產(chǎn)生社會(huì )生活噪聲的擾民行為;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(八)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(九)擅自占用居住區綠地等城市園林綠地,或者擅自修剪、移植、砍伐居住區綠地等城市園林綠地的樹(shù)木;
(十)損壞、挪用、停用消防設施,埋壓、圈占、遮擋消火栓,占用防火間距、占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高撲救面和操作場(chǎng)地,違規動(dòng)用明火作業(yè);
(十一)違反國家和本市有關(guān)規定,向環(huán)境超標排放污染物;
(十二)在畜禽禁養區內養殖家畜家禽,或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽;
(十三)損壞或者擅自占用、改建以上情形之外的物業(yè)共有部位、共有設施設備的行為;
(十四)亂丟垃圾、高空拋物;
(十五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區域內發(fā)生上述行為時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當根據物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約授權在物業(yè)管理區域內通報,并應當及時(shí)報告有關(guān)部門(mén),有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)處理,相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第七十三條(改變房屋使用性質(zhì)) 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃自然資源部門(mén)批準或者房地產(chǎn)權證載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的,應當遵守法律法規以及管理規約的規定,并經(jīng)本棟建筑物內的其他業(yè)主同意。
第七十四條(裝飾裝修管理) 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前,應當將裝飾、裝修的時(shí)間、范圍、方式等書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將告知事項進(jìn)行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾、裝修人員。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反裝飾、裝修規定的行為,應當履行發(fā)現、勸阻、報告職責,并配合有關(guān)部門(mén)依法處理。
第七十五條(車(chē)位車(chē)庫管理) 物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)車(chē)位(庫),應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
建設單位依法出售車(chē)位(庫),應當進(jìn)行公告,不得出售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內,屬住宅配套車(chē)位(庫)的,每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位(庫);屬非住宅配套車(chē)位(庫)的,每戶(hù)業(yè)主購買(mǎi)的車(chē)位(庫)數量的比例,不超過(guò)持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。公告之日起滿(mǎn)六個(gè)月有多余車(chē)位(庫)的,可以向其他業(yè)主出售,每戶(hù)業(yè)主總計購買(mǎi)住宅配套車(chē)位(庫)不得超過(guò)二個(gè)。經(jīng)人民法院生效判決或者仲裁裁決確認將建設單位的車(chē)位(庫)權屬登記給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的,其車(chē)位(庫)的出售、租賃應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
建設單位應當公開(kāi)未出售或者未附贈的車(chē)位(庫),業(yè)主要求承租的,建設單位不得拒絕。
車(chē)位(庫)有空余的,經(jīng)公示后,可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人,每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。
第七十六條(共有場(chǎng)地停車(chē)管理) 占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機動(dòng)車(chē),以及相關(guān)收費和管理事項,由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )決定。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放,不得收費。
禁止在消防車(chē)道、消防車(chē)登高撲救面和操作場(chǎng)地停放車(chē)輛。物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛,不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
有前款情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸告、制止。勸告、制止無(wú)效的,應當及時(shí)向公安機關(guān)報告,公安機關(guān)應當及時(shí)依法處理。物業(yè)管理區域內發(fā)生的交通事故,由公安機關(guān)交通管理部門(mén)負責處理。
第七十七條(安全隱患排除) 物業(yè)專(zhuān)有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時(shí),專(zhuān)有部分所有人應當及時(shí)修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專(zhuān)有部分所有人承擔。
物業(yè)共有部分、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時(shí),業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施。
第七十八條(人為損害共有部位的修繕責任) 物業(yè)共有部分由于人為原因損害的,相關(guān)責任人應當及時(shí)修繕,并對造成的損失承擔賠償責任;在合理期限內相關(guān)責任人未進(jìn)行修繕的,業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當組織修繕,其費用由相關(guān)責任人承擔。
第七十九條(專(zhuān)業(yè)單位責任) 新建物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備,以及住宅項目配套建設的幼兒園,應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。
供水、供電、供氣、通信、有限電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備竣工驗收后,根據有關(guān)規定和要求將其所有權和管理權移交給專(zhuān)業(yè)單位。專(zhuān)業(yè)單位應當接收并依法承擔物業(yè)管理區域內分戶(hù)終端計量裝置或者入戶(hù)端口以外相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新的責任,有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)單位承擔。
老舊住宅物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備需要改造的,按照國家規定標準改造驗收合格后,業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)單位管理的,專(zhuān)業(yè)單位應當接收。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚在質(zhì)量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔。
第八十條(維修更新配合義務(wù)) 物業(yè)專(zhuān)有部分、共有部分進(jìn)行維護、更新和改造時(shí),相關(guān)業(yè)主負有協(xié)助的義務(wù)。
第八十一條(業(yè)主繳費義務(wù)) 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí),應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)的,應當結清物業(yè)服務(wù)費。
第八十二條(公共收益概念及管理辦法) 物業(yè)管理區域公共收益是指利用物業(yè)共有部位、共有設施設備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費用后的收益,主要包括公共場(chǎng)地的車(chē)位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。
利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應當符合法律法規的規定,并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約中約定。業(yè)主大會(huì )成立前,需要利用共有部位、共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應當在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約中約定以下事項:
(一)可以開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍;
(二)電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求;
(三)不同類(lèi)型、區域的場(chǎng)地有償利用的最低收費標準;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費用的標準,但是,不得超過(guò)所得收入的百分之三十;
(五)公共收益的存儲專(zhuān)戶(hù)以及財務(wù)管理要求;
(六)相關(guān)的合同、會(huì )計憑證的建檔保管、公示及查詢(xún)辦法;
(七)公共收益收支情況的定期公示與審計辦法;
(八)對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。
業(yè)主大會(huì )成立后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì )可以對前款所列事項重新約定。
第八十三條(公共收益使用辦法與審計) 公共收益主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
業(yè)主大會(huì )成立前或者業(yè)主大會(huì )未對公共收益用途作決定的,公共收益按年全部納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
公共收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金以外用途的,業(yè)主大會(huì )應當決定其年度預算方案,主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,公共收益支出金額和范圍不得超過(guò)預算方案。
物業(yè)管理區域百分之二十以上業(yè)主書(shū)面對公共收益收支提出異議的,可以根據物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定后,在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下委托有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行財務(wù)審計,也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第八十四條(維修資金交存、使用、管理) 物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和本市有關(guān)規定執行。
建設單位和業(yè)主應當按照國家和本市的規定交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金。未交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的和物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業(yè)主應當按照國家和本市的相關(guān)規定、管理規約和業(yè)主大會(huì )的決定,及時(shí)補交或者續籌物業(yè)專(zhuān)項維修資金。未按照規定交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買(mǎi)受人。建設單位、業(yè)主在申請不動(dòng)產(chǎn)權登記或者抵押登記時(shí),應當同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供已足額交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用實(shí)行程序審核和工程造價(jià)審核。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)代行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金期間,對于一定額度以上物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用,應當引入具有資質(zhì)的第三方機構評審,評審費用從物業(yè)專(zhuān)項維修資金增值收益中列支,業(yè)主大會(huì )決定不聘請評審機構的除外。業(yè)主大會(huì )可以在管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則中約定采用委托表決、集合表決、默認表決和異議表決等方式,方便使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
業(yè)主大會(huì )成立前,物業(yè)專(zhuān)項維修資金由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì )成立后,根據業(yè)主大會(huì )決定,選擇代行管理或者自行管理。
第八十五條(物業(yè)維修更新責任承擔) 物業(yè)維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:
(一)專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費用,由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔;
(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業(yè)主分擔;
(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業(yè)主分擔。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任,導致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔與其責任相當的費用。
第八十六條(投訴處理) 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中侵害自己合法權益的行為,可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)投訴,街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)應當及時(shí)受理,并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門(mén)職責的,告知投訴人向相關(guān)部門(mén)投訴。
第七章 法律責任
第八十七條(建設單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任) 違反本條例第四十五條,建設單位未通過(guò)招標投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者未按照規定發(fā)布招標投標信息的,由物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正,給予警告,可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。
第八十八條(建設單位未按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房責任) 違反本條例第五十條,建設單位在物業(yè)管理區域內未按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的,由物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。
第八十九條(建設單位其他違法行為責任) 建設單位有下列行為之一的,由物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)予以處罰:
(一)違反本條例第十條、第四十六條,未按照規定備案的,責令限期改正,逾期未改的,處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款;
(二)違反本條例第十八條,未按照規定報送有關(guān)資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(三)違反本條例第四十九條、第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(四)違反本條例第七十五條第四款,將未出售的車(chē)位(庫)不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主,或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過(guò)六個(gè)月的,責令限期改正,逾期未改的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(五)違反本條例第七十五條第二款、第三款,違反規定銷(xiāo)售車(chē)位(庫)的,或者對業(yè)主要求承租的車(chē)位(庫)只售不租的,責令限期改正,逾期未改的,處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。
第九十條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責任) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由物業(yè)所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門(mén)予以處罰:
(一)違反本條例第十八條,未按照規定報送有關(guān)資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(二)違反本條例第四十九條,未按照規定辦理物業(yè)承接查驗備案的,責令限期改正,逾期未改的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(三)違反本條例第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正,逾期未改的,予以通報,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(四)違反本條例第五十三條、第五十四條、第六十條,未按照規定填報或者公示信息的,責令限期改正,逾期未改的,處一萬(wàn)以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(五)違反本條例第五十七條,未將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的,責令限期改正,逾期未改的,處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款;
(六)違反本條例第六十三條,未制定安全防范應急預案的,責令限期改正,逾期未改正的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(七)違反本條例第六十五條、第六十七條,擅自停止物業(yè)服務(wù)的,或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域或者退出時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的,責令限期改正;逾期未改的,處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款,并在一年內不得參加物業(yè)管理招標投標活動(dòng);
(八)違反本條例第八十二條、第八十三條,未履行物業(yè)服務(wù)合同或者管理規約約定的,處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十一條(價(jià)格違法行為責任規定) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定明碼標價(jià),或者利用標價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的,由市場(chǎng)監管部門(mén)依法查處。
第九十二條(限制或者侵犯業(yè)主權利的責任) 違反本條例第五十九條第三款,物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯或者越權限制業(yè)主權利,違反治安管理規定的,由公安機關(guān)依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第九十三條(業(yè)主委員會(huì )成員未履職的責任) 業(yè)主委員會(huì )成員未履行本條例規定相關(guān)職責的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期履行;逾期未履行的,予以通報,并建議業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定終止其成員職務(wù)。
第九十四條(業(yè)主委員會(huì )成員出現禁止行為的責任) 業(yè)主委員會(huì )成員違反本條例第三十四條規定的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令暫停履行職責,并建議業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定終止其成員職務(wù)。
業(yè)主委員會(huì )成員履行職務(wù)時(shí)違反法律法規或者管理規約的規定,侵害業(yè)主合法權益,給業(yè)主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。侵占業(yè)主共有財產(chǎn)構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第九十五條(業(yè)主繳費責任) 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。
第九十六條(發(fā)生物業(yè)使用禁止行為的責任) 違反本條例第七十二條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,按照“誰(shuí)審批、誰(shuí)監管”原則,由有關(guān)部門(mén)按照下列規定予以查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)違反第一項、第二項規定的,由規劃自然資源部門(mén)依法查處;
(二)違反第三項、第四項、第五項、第十三項規定的,由住房城鄉建設主管部門(mén)依法查處;
(三)違反第六項規定的,由公安機關(guān)依法查處;
(四)違反第七項規定的,由公安、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門(mén)依法查處;
(五)違反第八項規定的,涉及違法建設的,由規劃自然資源部門(mén)依法查處,設立了綜合執法機構的,由綜合執法機構根據職責權限統一查處;涉及市場(chǎng)主體登記住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)與實(shí)際情況不符的,由市場(chǎng)監管部門(mén)依法處理;涉及許可審批事項的,由負責許可審批的行政管理部門(mén)依法監管;
(六)違反第九項規定的,由城市管理部門(mén)依法查處;
(七)違反第十項規定的,由應急部門(mén)依法查處;
(八)違反第十一項規定的,由生態(tài)環(huán)境部門(mén)依法查處;
(九)違反第十二項規定的,由城市管理、農業(yè)農村部門(mén)依法查處。
行政處罰信息納入信用信息管理。
第九十七條(專(zhuān)業(yè)單位法律責任) 專(zhuān)業(yè)單位違反本條例第七十九條,未按照規定接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備或者未按照規定對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新的,由物業(yè)所在地有關(guān)部門(mén)責令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的,依法承擔民事責任。
第九十八條(行政工作人員責任) 住房城鄉建設主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關(guān)部門(mén)的公職人員違反本條例規定,未履行相關(guān)職責或者在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位、主管部門(mén)、上級機關(guān)或者監察機關(guān)責令改正;情節嚴重的,對負有責任的領(lǐng)導人員和直接責任人依法給予處理;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第九十九條(治安處罰責任) 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )違反本條例有關(guān)規定,不及時(shí)移交相關(guān)資料和財物,或者不按照約定退出物業(yè)管理區域,違反治安管理規定的,由公安機關(guān)依法查處。
第一百條(失信聯(lián)合懲戒) 單位和個(gè)人出現違法建設、拒不補建或者續籌物業(yè)專(zhuān)項維修資金、拒不承擔物業(yè)共有部位和共有設施設備的維修、更新及改造費用、拒交物業(yè)服務(wù)費等違法違規行為的,應當依法納入市公共信用信息平臺,并依法向社會(huì )公開(kāi)。
第八章 附 則
第一百零一條(概念解釋?zhuān)?本條例下列用語(yǔ)的含義為:
物業(yè),指房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。
業(yè)主,指房地產(chǎn)權證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權人。
物業(yè)使用人,指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
前期物業(yè)管理,指物業(yè)出售后至業(yè)主大會(huì )成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。
物業(yè)交付之日,指建設單位在建設工程竣工驗收后,根據房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定向買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面交付通知,買(mǎi)受人依照該通知接房的時(shí)間。買(mǎi)受人收到書(shū)面交付通知后,在通知期限內無(wú)正當理由拒絕接受的,視為交付。
共有部位,指根據法律法規、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位,一般包括:物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共有設施設備,指根據法律法規、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。
第一百零二條(參照執行) 對未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)項目,業(yè)主采取自行管理或者委托其他管理人管理的,其業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用與維護的相關(guān)事項可以參照本條例執行。
第一百零三條(生效時(shí)間) 本條例自 年 月 日起施行。
2018-12-24
2018-12-21
2018-11-13